手付が宅建業者からの借り物なら、返済しないと手付放棄で契約解除できないってどういうこと？

更新日：2018-12-14

314

宅建業法第四十七条　
三　手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

これに関してLECの2017年版出る順宅建士合格テキストで「手付が宅建業者からの借り物であれば、それを返済しない限り手付放棄による解除をすることはできません」ってあるんだが、何で契約解除ができないの？

宅建業者からの金銭消費貸借と、手付金返還請求権を放棄しての契約解除は別もんだと思うが・・
だれかわかります？

316

>>314
手付を業者から借り入れたら、借り入れた手付を返済しないと契約の解除が出来ない
↓
消費者には不利なことになる
↓
だから業者は手付の貸し出しを禁止されてる

って、ことだよ

金借りといて契約解除すんの？お？お？って、ことをやらせないため

一見すると金を貸してくれて親切だけど、受けとる側が金を貸してるって返済が終わらないと逃げられないからね

320

>>316
もちろん宅建業者と買主との間の金銭消費貸借契約のなかで条件を付けて返済を完了しない限り手付金返還請求権を放棄しての契約解除はできないものとするという特約を入れればそうなるが、そんな風な説明にはなっていない

それに宅建業者が手付金を貸し付けるというのは、宅建業法違反で業務停止処分の対象にはなるんだろうけど金銭消費貸借が無効になるわけじゃないでしょ

金銭消費貸借の有効無効と、宅建業法違反は別問題でしょ

322

>>320
説明文の読み方と言うか捉え方かな
業者は契約のために金を貸しちゃダメって前提で読むと納得できる説明文だと思うよ
書き方がいまいちかなとは思うけど

336

>>335
だから>>320で書いたやないか

>>それに宅建業者が手付金を貸し付けるというのは、宅建業法違反で業務停止処分の対象にはなるんだろうけど金銭消費貸借が無効になるわけじゃないでしょ
金銭消費貸借の有効無効と、宅建業法違反は別問題でしょ

宅建業法違反と手付の解除は別問題でしょ
業者は業務停止とか受けるかもしれんが業者と消費者の金銭消費貸借
消費者の売り主に対する手付金の支払いは有効でしょ

340

>>336
万民は嫌いだが、こればっかりは万民の言ってることが正しい。

「特別法は、その適用範囲内で実体法に優先される」ってのは、基本だぞ。

それに特別法違反の契約は、”その適用範囲内”においては、その契約は無効

従って、手付金の貸付は明確に禁じられてるから、金銭消費貸借は無効と解するのが妥当だと思うが？

346

ID:M5tRauVL
ID:GCUK6qHZ
↑この2人以外の人、大丈夫ですか？ｗ

>>340
無効なら売主は原状回復義務があるでしょ
あるいは買主は不当利得返還請求権を行使して売主に手付の返還を無条件で請求できる
業者に貸金を返済したうえで・・になんてならない

それにそれだと帰責性のない売主に酷すぎるでしょ

347

>>346
手付の放棄をわかってる？

契約の履行前なら買い主から契約を解約するのには買い主が手付を放棄することの定めがあるからってことをみんなが前提としてわかって話をしてるんよ

売り主からの解除は手付の倍額を買い主返還してね
契約の履行＝契約の締結や手付の支払ではないよ

土地や建物の売買は民法の単純な現状回復じゃないのよ
民法の通常の損害賠償以上のペナルティが伴う(認められてる)のね

372

>>340
それを言うなら「特別法は一般法に優先する」だろ
あと「その適用範囲内」というのは何を示すのかよくわからんな

法規違反の法律行為だからといって必ずしも無効にはなるわけではない
規制目的と当事者間の公平を基準に個別的に考えていく、というのが学説上よく言われる

売買の媒介の場合、金銭消費貸借契約、手付契約、の一方もしくは双方を無効にしても買主保護になるとは限らない
売買契約まで含めて無効にすれば買主保護になるだろうが、売主側に酷ではないかという気がして個人的には疑問
業者が売主の場合は買主が無効を望んでいれば(売主が手付倍返しを逃れるための無効主張は許すべきではないだろう)全部無効という判断もありかもしれない

326

>>314
資格予備校の書籍ってのは基本的に書いてる連中のレベルが低いから、そういう勘違いや間違いが多いんだよ
そういう電波文はプークスクスと笑って小馬鹿にしながら読み飛ばせばいい

319

手付けで100万借りて出したとして

借金返済の100万、契約解除での手付け放棄の100万の計200万払う。優先順位は借金返済が先（ここ重要）

金がなくても手付け放棄なら100万ですむのに宅建業者から借りて手付けをだすと200万払わないと解除できない

まあ他所で借りて手付けだしてても200万被ることには違いないんだが、とりあえず100万放棄だけで済むか、借金返済込み200万かで違いが出る

面倒だから宅建業者が貸すのを禁止する

こんな感じちゃう

321

>>319
>>優先順位は借金返済が先（ここ重要）

その優先順位は何が根拠？

>>とりあえず100万放棄だけで済むか、借金返済込み200万かで違いが出る

200万の出損ってことにはならないと思うが宅建業者に100万借りて100万返すんだからプラスマエナス0（利息はあるが）結局売主に対して請求権放棄した手付100万だけが実質的出損でしょ

324

>>321
解説に書いてあるとおりだと思うが？
返済に関しては、税金は最優先、借金があれば先に借金に充当が原則

細かいことは「弁済　充当」あたりで調べてくれ
民法の488条～あたりに細かく書いてあるはずだ

あと借金返すための100万はどこからでてくるんだ？
この時点で他所で借りるか自腹切るんだからプラマイゼロじゃないでしょ
さらに手付け放棄で別に100万必要になるから計200万だ

借金するぐらいだから金には困ってるんだろうに
そこにいきなり200万出さないと解除できないよとかは無理難題だよね

解説では、通常なら手付け放棄100万で済むところが宅建業者にお金借りると借金返済含め200万が必要だよとか結果解除しづらいよねっていってるだけだよ

だから宅建業者は手付けの貸付等はしちゃだめだよってなってる。決して感情論の話ではないよ

327

>>324
民法488以下は関係ないように思うが・・

>>さらに手付け放棄で別に100万必要になるから計200万だ

例えばいま、買主が預金通帳に1000万残高があるとする（買主の全財産はこれだけ）
↓
買主が業者から100万借りる（残高は1100万になる）
↓
買主が売主に手付100万を払う（残高は1000万になる）
↓
買主が業者に100万返済する（残高は900万になる）
↓
買主が手付金返還請求権を放棄する（残高は900万で変わらず）

結局買主の残高は1000万が900万になっただけだから出損は１００万でしょ
まあ、他の取引とか支払いがあれば資金繰りが苦しくなるというのはあるかもしれないけど・・

323

あとは心理的圧迫をさせないってこともあるかな
上にも書いたけど恩を着せて逃げられないような状況にしてはいけないのよ

325

とりあえず冷静になろうかw

328

とりあえず、お前ら特別法でそう決めたことに、いちいち実体法である民法の理屈当てはめようとしたって意味ないって原点に戻りなさいよ
理屈並べるんじゃなくて、そう決めたんだからそうなんだよ。
特別法については解説見て意味不明と思ったら、そう覚えりゃ済む話

敢えて言うならば、借り手の方が立場が弱いっていう一般論から禁じてるって理屈で十分だろ
小難しく考えすぎ

330

手付の金借りるお
業者→消費者１００万
手付払うお
１００万円業者←消費者
以上２つの取引は手付支払で借金返済ではない
解約するお
手付放棄だお
業者と消費者で金銭の動きなし
借りた金返せお
１００万業者←消費者

だわね
手付放棄＝借金返済ではないよね
消費者の負担が大きくなるのに業者は荷担しない方がいいよね
って話
上の手付の金を借りる時を業者→銀行に置き換えてみたらいいかも

手付の金借りるお
銀行→消費者１００万
手付払うお
１００万業者←消費者
解約するお
手付放棄だお
業者と消費者で金銭の動きなし
借りた金返せお
１００万銀行←消費者